Элитная квартира или доступное жилье? Американский Forbes рассказывает, как самые известные американские торговцы «мусорными» муниципальными облигациями разбогатели на калифорнийском кризисе доступного жилья
Среди калифорнийских застройщиков Джордан Мосс славится особым благородством. Его фирма Catalyst, расположенная в округе Марин неподалеку от Сан-Франциско, занимается реализацией программы доступного жилья — немаловажная задача для штата, в котором аренда небольших однокомнатных квартир обычно обходится жильцам более чем в $3000 в месяц, а арендная плата может ежегодно увеличиваться на десятки процентов.
Вот так выглядит самое невероятное новшество за десятилетия существования бизнеса по выпуску муниципальных облигаций. К облигациям на строительство доступного жилья, которые выпускают квазиправительственные учреждения вроде CalCHA, не применяются установленные штатом ограничения объема выпуска, что позволяет легко обходить бюрократические формальности, необходимые для финансирования на основе налоговых кредитов.
«Это как получить небольшую скидку на Ferrari и называть ее доступным автомобилем», — говорит Мэтт Шварц, президент организации California Housing Partnership, которая выступает в поддержку доступного жилья.Эти сделки — творение небольшой группы финансистов из Северной Калифорнии, которые стоят также за самым неоднозначным игроком рынка, Управлением государственных финансов Висконсина .
Одно из старейших и самых плодовитых JPA — это ведомство штата Калифорния по вопросам муниципального развития . Оно было основано в 1988 году при участии двух бывших чиновников округа Аламеда, Стивена Хэмилла и Джерри Берка, которые создали частную консалтинговую фирму HB Capital Resources. В CSCDA входит более 530 калифорнийских округов и городов.
В числе других проблемных выпусков облигаций PFA — необлагаемые налогом муниципальные облигации по ставке 10% на $43 млн для финансирования восьми домов престарелых в Джорджии и Северной Каролине, сеть магазинов Goodwill в Неваде, финансируемая за счет не облагаемого налогом займа в $22 млн, колледж остеопатии в Миннеаполисе, который так и не открылся, и морская академия в Палм-Бич.
Калифорнийская золотая лихорадка вокруг доступного жилья может стать самым прибыльным маневром в карьере ЛаПьерра и Карпера. CalCHA называет свои сделки с элитными и доступными многоквартирными зданиями «необходимыми» жилищными облигациями.
Компания Catalyst Мосса может оказаться еще успешнее. За последние два с половиной года она получила $27 млн авансом с 14 сделок с CalCHA и Калифорнийским ведомством по вопросам муниципальных финансов. Регулярные комиссии и процентные платежи могут добавить свыше $350 млн. Waterford, которая спонсировала не менее восьми сделок с участием CSCDA, получила около $18 млн и может заработать более $260 млн за время действия облигаций.
Критики утверждают, что сокращение арендной платы оказалось незначительным, поскольку сделки с участием JPA используют неконвенциональные способы измерения среднего медианного дохода и доступного уровня арендной платы. Например, по условиям сделок с доступным жильем, которые одобрило федеральное Министерство жилищного строительства и городского развития, арендная плата должна составлять 30% от среднего медианного дохода.
Россия Последние новости, Россия Последние новости
Similar News:Вы также можете прочитать подобные новости, которые мы собрали из других источников новостей
Елизавета II начала оформлять передачу власти принцу ЧарльзуОднако, как считает историк семьи, это не приведёт к скорому восшествию на престол сына монарха, так как она намерена править страной до самой смерти.
Прочитайте больше »
Польские пограничники задержали в Балтийском море российский сухогруз 'Руслана'Как указали местные СМИ, экипаж корабля якобы управлял судном в нетрезвом состоянии, едва удалось избежать выхода на мель.
Прочитайте больше »
АТОР просит Мишустина продлить сроки исполнения обязательств перед туристами еще на годЛюбые другие варианты решения проблемы, кроме как отсрочки обязательств на год, не отложат наступления глобальных проблем в отрасли, отметили в Ассоциации туроператоров России
Прочитайте больше »
Нанимателей жилья по договору социального найма обяжут согласовывать перепланировкуПо новым правилам пользования жилыми помещениями, утвержденным приказом Минстроя, жильцам также необходимо сообщать обо всех неисправностях, например, сантехники или иного оборудования
Прочитайте больше »
Как Роман Горюнов привел в Россию Apple и Tesla и вывел «СПБ Биржу» на IPOСпециалисту по фьючерсам и опционам Роману Горюнову и его команде удалось построить, а затем продать две российские биржи с разницей в 10 лет. Как они это сделали?
Прочитайте больше »